Crédito com garantia de imóvel, ou CGI, é a linha em que você usa um imóvel quitado como garantia e, em troca, consegue juros muito abaixo de qualquer empréstimo pessoal. O imóvel continua seu: você mora nele, aluga, usa como sempre. Ele só entra no contrato como garantia, e sai dele quando a dívida é paga.
Parece simples, e é. Mas tem detalhes que mudam o resultado, e a maioria das pessoas descobre tarde.
Quanto dá para pegar
Os bancos liberam, em geral, até 60% do valor de avaliação do imóvel. Um apartamento avaliado em R$ 800 mil sustenta um crédito de até R$ 480 mil. O valor mínimo costuma ficar em torno de R$ 80 mil, e o teto passa de R$ 5 milhões nas instituições que operam essa linha.
O prazo vai de 5 a 20 anos. Prazo longo reduz a parcela, mas aumenta o total de juros. A escolha certa depende do que você vai fazer com o dinheiro, não só do que cabe no orçamento.
Por que a taxa é tão menor
Porque o risco do banco é menor. Num empréstimo pessoal, se você não paga, o banco não tem de onde tirar. Com um imóvel em garantia, tem. Esse risco menor vira taxa menor, e a diferença não é pequena: a parcela de um CGI pode ser uma fração do que se paga em cartão, cheque especial ou crédito pessoal para o mesmo valor.
É por isso que o uso mais comum é a troca de dívida. Quem está pagando várias linhas caras junta tudo numa parcela só, com juros de garantia real.
Para que pode usar
A finalidade é livre. Não precisa comprovar o uso. Na prática, os casos que mais aparecem são:
- Trocar dívidas caras por uma parcela menor
- Capital para o negócio: giro, estoque, expansão
- Construir ou reformar, sem os limites do financiamento de obra
- Investir, quando o retorno esperado supera o custo do crédito
O que entra na conta além dos juros
Aqui está o que costuma surpreender. O valor financiado não é só o crédito. Entram:
- IOF, que é fixo por lei e incide sobre o valor financiado
- Tarifa de vistoria e avaliação do imóvel, que a maioria dos bancos financia junto
- Registro em cartório da garantia, pago à parte, direto no cartório, e que varia por comarca
- Seguros obrigatórios (MIP e DFI), embutidos na parcela pelo banco
Uma simulação séria mostra isso antes, não depois. Se a proposta que você recebeu não discrimina esses custos, pergunte.
Quem aprova
Nem todo banco opera CGI, e os que operam têm perfis diferentes. Um aceita imóvel com saldo devedor, outro não. Um prefere pessoa jurídica, outro só pessoa física. Um trabalha bem com imóvel em nome de familiar, outro exige titularidade direta.
Isso significa que o mesmo perfil pode ser recusado num banco e aprovado em outro com taxa boa. Quem conhece a mesa de várias instituições sabe onde cada caso encaixa antes de mandar um documento. Quem vai direto no próprio banco recebe uma proposta só: a dele.
Quando não vale a pena
Vale ser honesto aqui. CGI não é para todo caso.
- Se o valor que você precisa é pequeno em relação ao custo fixo de cartório e avaliação, o custo proporcional pesa
- Se o imóvel tem pendência (inventário aberto, penhora, área não averbada), a operação trava até resolver
- Se você precisa do dinheiro em uma semana, não é essa linha: entre avaliação, análise e cartório, o processo leva de 20 a 30 dias após a aprovação
Como começar
Uma simulação de verdade pede quatro coisas: o valor aproximado do imóvel, quanto você precisa, em quanto tempo quer pagar, e em nome de quem o imóvel está. Com isso, dá para estimar a faixa de parcela antes de qualquer documento.
Não tem custo, não tem compromisso, e é o jeito mais rápido de descobrir se o seu caso se encaixa.
